“两集中”新政下,做地发生意越来越难了。

据南京市土地矿产市场治理中央官方微信号“南京市土地市场信息”新闻,5月20-21日,南京市首批51幅集中出让地块所有拍出,用地总面积279.5公顷,该批地块起拍总价840.016亿元,成交总价992.516亿元,整体溢价率18.15%。

集中出让地块拍出的背后,自然免不了各家房企的争取,又由于限价的存在,使适合下部门房企的净利润水平不再如昔日风景。而本次南京市首批51幅集中出让地块中,部门地块不及1%的预期销售利润率,也将磨练部门房企的盈利能力。

南京首批51幅集中出让地块所有拍出

南京市土地矿产市场治理中央指出,5月20-21日,首批51幅集中出让地块所有拍出,用地总面积279.5公顷,该批地块起拍总价840.016亿元,成交总价992.516亿元,整体溢价率18.15%。

中指研究院在此前指出,5月南京挂牌“两集中”供地第一批地块漫衍于全市多个板块,河西南、江心洲、大校场、铁北新城、江北焦点区、仙林、紫东焦点区、两桥、雨花经开区、麒麟、汤山、淳化、溧水、高淳等地均有地块出让。其中不乏优质地块,如河西、南部新城等,信托到时会引发各家房企猛烈的争取。

从效果来看,相较于此前杭州集中土地出让时26%的拿地平均溢价率,南京首批集中土地出让18.15%的溢价率低了许多,但51宗地块中有36宗地块封顶待摇号,占比71%的数据显示出南京的拿地竞争依然猛烈。

中指研究院研报指出,从通过对已完成首批竞拍的12个都会的土地成交对比发现,各都会土地热度显著分化。重庆、无锡、杭州、厦门、北京土地市场热度相对较高,厦门、重庆、无锡成交楼面均价较去年整年划分上涨71%、51%和31%,其中无锡成交的 16 宗土地中15宗土地均到达了最高限价。北京则有 10 宗境界入报高尺度商品住宅建设方案阶段,占总土地出让的三分之一。

据南京市设计和自然资源局宣布的《南京市2021年度住宅用地供应设计》、《关于南京市2021年第一批住宅用地集中供地的通告》,2021年度南京市住宅用地设计供应919公顷,其中商品住宅用地672公顷,租赁住宅用地92公顷。根据年度设计,下一步南京将在7月和10月举行第二批、第三批商品住宅用地集中出让。其中,7月设计供应47幅约242公顷,10月设计供应32幅约152公顷。

地块预期销售利润率有高有低

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此前,“杭州地产一哥”滨江团体(002244)董事长戚金兴在业绩说明会上示意,最近在杭州整体土地出让中,公司获取了5块土地,起劲做到1%-2%的净利润水平。此言一出,引发各界对“两集中”新政下房企盈利能力的普遍讨论。

而从南京的首批集中土地出让情形看,虽然存在部门地块有跨越10%的预期销售利润率,但也有不及1%预期销售利润率的地块。

据好地研究院数据,南京的首批集中出让地块中,预期销售利润率(不思量去化速率)最高的3个项目划分为:龙湖汤泉G55地块、龙光正方新城G44地块、奥体建设G59地块。预期销售利润率划分为15.8%、13.2%、12.7%。

而好地研究院数据也显示,保利G28地块、新城G46地块、江苏富园G42地块、万科G47地块的预期销售利润率划分仅为0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。

以万科G47地块为例,这片位于南京江宁区麒麟片区金马路以北,经二路以西的地块起始价为10.9亿元,最高限价14.1亿元,经由竞争达最高限价,待摇号确定最终竞得人万科,成交总价14.2亿元。据好地研究院数据,该地块的上限毛坯房价28500元/平方米,而成交楼面价就已到达22702元/平方。

可以看出,只管部门地块在猛烈竞争后预期销售利润率较低,但南京首次集中土地出让也不乏有较高利润的项目,地发生意并非各个项目都“很难”。

对于南京36宗封顶待摇号地块,好地研究院讲述还指出,为了增添摇号中签率,房企纷纷接纳结盟战略,一家摇中,多家互助,因此,许多不在51宗地块得主名单中的房企,此次也有收获。

中指研究院研报指出,集中供地磨练房企的资金筹集能力,对房企而言,销售回款是最直接的资金泉源。而错过首批集中供地时点,后续批次的土地供应也许率将无法在2021年开盘销售,对于土地贮备不足的房企,将拖累后续的新开工及销售节奏,对企业现金流发生负面影响。以是,首批集中供地部门房企拿地热情较高。

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